Els propietaris privats consideren insuficient l’edificabilitat que atorga el PDU3X malgrat esperar una plusvàlua de 100 milions. La Plataforma 3X ho considera abusiu i la Generalitat es nega a conèixer l’opinió d’un expert independent.
“Endesa i Metrovacesa –en què el Santander és accionista majoritari– disposen de 146.000 metres quadrats i han constituït la filial Front Marítim del Besòs per aixecar-hi pisos. La societat ha presentat al·legacions contra el pla urbanístic del Govern, pendent d’aprovació definitiva i que reserva un 40% a habitatge protegit. Considera l’edificabilitat massa baixa per garantir-se prou beneficis que li compensin abonar unes despeses d’urbanització de 82,5 milions d’euros, a repartir entre els propietaris. L’altre gran titular de parcel·les és l’Àrea Metropolitana de Barcelona, amb uns 52.000 metres quadrats”.
“Front Marítim diu que no persegueix necessàriament fer més pisos. Addueix que la construcció pot resultar també viable reduint càrregues o modificant la proporció d’usos previstos per als solars. Durant l’elaboració del pla ja es va restar superfície per a activitat econòmica per ampliar el sòl residencial, més rendible: un estudi encarregat per la Generalitat valora el metre quadrat a la banda més pròxima al mar en 4.750 euros i en 3.500 euros a segona línia”.
Les al·legacions de Font Marítim del Besòs contrasten amb la valoració de 150 milions que han fet del seus propis actius, a la vista de les expectatives del planejament urbanístic. L’actual proposta de planejament feta per la Generalitat valora aquests mateixos actius, amb la seva qualificació urbanística actual (22a industrial), en 52 milions. La diferència mostra la plusvàlua de quasi 100 milions que esperen guanyar els privats amb la requalificació dels seus terrenys.
Endesa i el Santander esperen guanyar quasi 100 milions amb la requalificació dels seus terrenys que està preparant Territori de la Generalitat
Nosaltres ho veiem exactament a l’inrevés. Al nostre entendre aquestes dades constaten el regal de 100 milions de plusvàlua que el Departament de Territori fa als dos grans propietaris privats Endesa i Santander i així els ho vam fer saber.
Però, com que el Departament de Territori no va voler veure el que per a nosaltres era una obvietat, els vam proposar la intervenció d’un mediador. En concret vam proposar la mediació de José Garcia-Montalvo, economista de gran prestigi i persona que considerem independent per a què elaborés un informe.
Vam proposar la mediació del prestigiós economista José Garcia-Montalvo perquè elaborés un informe
Ara que tenim coneixement de les al·legacions d’Endesa i Santander llegint aquest article, lamentem que el Departament de Territori no disposi de l’informe de l’expert que des de la Plataforma de les 3 Xemeneies vam reclamar. Al nostre entendre, el Departament de Territori no ha de jugar a veure si uns diuen blanc i altres negre o donar-li la raó a uns o a altres. El que ha de fer és tenir un posicionament propi sobre una qüestió important que és de la seva competència i que, sobretot, tingui credibilitat.
Al Departament de Territori consideren que ho fan molt bé
Al Departament de Territori consideren que ho fan molt bé. Però no es volen examinar. I estaria que bé que ho fessin. Si més no, per a donar confiança als administrats en un país on la gestió urbanística massa sovint s’ha vist afectada per interessos particulars obscurs.
El passat divendres 7 d’agost de 2020 la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’Àmbit Metropolità de Barcelona aprovà inicialment el Pla Director Urbanístic (PDU) de l’àmbit de les Tres Xemeneies de Sant Adrià de Besòs.
Font: Memòria del PDU 3X
Es tracta d’un sector de 32 hectàrees situades al front litoral, del qual aproximadament un 72,5 per cent és propietat d’Endesa i Banc de Santander. Aquests propietaris han encarregat la gestió a Metrovacesa mitjançant la fórmula de constituir una societat denominada «Front Marítim del Besòs S.L.» a la que Endesa i Banc de Santander aporten els seus terrenys amb una valoració de 150 milions d’euros, segons es desprèn dels balanços auditats de Metrovacesa, que són públics.
La valoració de les expectatives que s’han fet els privats a partir dels plans anunciats pel Departament de Territori, contrasta amb la valoració que es desprèn de l’estudi econòmic que acompanya el PDU segons el qual, el valor dels terrenys dels privats, atesa la previsió d’ingressos i despeses, seria de tan sols 52 milions d’euros (98 milions de diferència !)
Hi ha 98 milions de diferència en les valoracions que fan el Departament de Territori i els privats
Que ha passat? Doncs passa simplement que la metodologia «oficial» no està bé. En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes, ja que tot indica que no tenen una bona base d’informació sectorial de referència.
En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes
Quan s’aprova un pla urbanístic, sovint es desenvolupa mitjançant el que s’anomena «junta de compensació», que és una mena de comunitat de propietaris. La normativa és molt poc exigent amb la fiscalització econòmica de les juntes de compensació. Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament. Del desenvolupament dels diferents plans arreu del país n’hauria de sortir una base estadística que, complementada amb la informació sectorial del Registre Mercantil i altres fonts, permetés millorar els futurs planejaments.
Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament
Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu. El planejament urbanístic, per llei, ha de conciliar l’interès privat amb l’interès públic. Quan el PDU va a la baixa, considerant que els privats guanyen menys del que es desprèn dels balanços dels propis privats, no queda cap marge per a la defensa de l’interès general.
Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu
Font: Informe econòmic del PDU3X
De fórmules per a defensar l’interès general n’hi ha moltes. Per exemple es diu que Joan Anton Solans, qui va ser durant molts anys Director General d’Urbanisme, permetia requalificacions de solars industrials que havien quedat integrats en els nuclis urbans a condició d’una reinversió de les plusvàlues. És igual si governen les dretes o les esquerres, cadascú tindrà la seva fórmula per a defensar l’interès general. Ara bé, la ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica. És simplement evitar qualsevol mena de compromís. Fugir-ne d’estudi.
La ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica
A banda de les qüestions urbanístiques generals, hi ha aspectes del PDU que afecten molt directament les arques públiques. Només per aquesta raó ja es justificaria que l’Administració posés molta atenció en què passa amb les previsions econòmiques i posteriorment en la seva fiscalització. En el cas del PDU de les 3 Xemeneies, un 20,3 per cent del terreny és de l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB). Aquests terrenys, segons el PDU, valdrien 14,5 milions. Imaginem ara que l’AMB hagués pogut aportar també els seus terrenys a la societat Front Marítim del Besòs S.L. Segur que ho hauria fet en termes equivalents als privats, és a dir per valor de 42 milions. Els 27,5 milions de diferència són un recurs que no es pot deixar perdre o que s’ha de fer valorar.
El problema de les valoracions no s’acaba amb les 3 Xemeneies. Ara, des del Departament de Territori, s’anuncia un nou planejament urbanístic per endreçar tot el sector de l’autopista de Mataró (C-31) al seu pas per Sant Adrià de Besòs i Badalona i tot fa pensar que ho volen finançar amb càrregues urbanístiques sobre la transformació dels polígons industrials i altres espais.
La mesura és molt discutible perquè representa una pressió sobre el preu de l’habitatge amb una incidència social i econòmica molt negativa. Per a una família, el cost de l’habitatge no hauria de superar el 30 per cent dels seus ingressos, pel bé de les famílies i de les empreses on treballen; i això, dissortadament, no és així.
Però, a part, ens alarma que a més es puguin equivocar en les previsions econòmiques perquè s’acabarà justificant una edificabilitat excessiva. Repetidament, el model econòmic basat en el totxo s’ha mostrat feble. Amb la crisi del COVID es torna a veure que estem en fals. A part de la sotragada econòmica que ha comportat el confinament, les densitats de població (local i forana) semblen inassumibles. I aquí també s’han d’apuntar deficiències metodològiques en quant a l’avaluació d’externalitats.
A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies, l’informe d’impacte econòmic i social no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits…
La normativa urbanística no exigeix aquesta avaluació, però sí la recent llei complementària als pressupostos de 2020 (article 97.21 de la Llei 5/2020) que introdueix un nou capítol X al Text refós de la Llei de finances públiques de Catalunya on, a l’article 113.1 indica que «Sens perjudici de l’informe d’impacte pressupostari preceptiu, els canvis en les intervencions públiques i les noves intervencions públiques que es prevegi que tinguin un impacte rellevant han d’anar acompanyades d’un informe d’impacte econòmic i social en què s’avaluïn els costos i els beneficis per a llurs destinataris i per a la realitat social i econòmica, mitjançant l’anàlisi de cost-benefici o altres sistemes d’avaluació, en els termes que estableixi el Govern». A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies aprovat el dia 7 d’agost, aquest informe d’impacte no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits.
Com s’acostuma a dir ara: no el comprem
Vols estar al corrent de les nostres informacions, accions i aspectes relatius a l’element patrimonial de les Tres Xemeneies i el seu entorn? Inscriu-tes als nostres canals:
Avui dia 7 d’agost de 2020, la Comissió territorial d’urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona (CTUAMB) ha aprovat inicialment (amb el vot en contra de Catalunya en Comú) la proposta de Pla Director Urbanístic (PDU) de les 3 Xemeneies. Estem a l’espera que passi a exposició pública per tal de presentar-hi al·legacions.
Lamentem profundament que aquesta Comissió Territorial i els Ajuntaments de Sant Adrià i de Badalona permetin que segueixi avançant aquesta proposta de PDU feta a mida dels interessos especuladors dels actuals propietaris privats (Endesa i Banc de Santander a través de Metrovacesa) i sense que s’hagi definit ni acordat clarament el programa funcional (els nous usos) de l’element patrimonial de les tres xemeneies.
No estem en contra del PDU. Estem en contra d’aquesta proposta de PDU que fa el Departament de Territori
El PDU no ha de perjudicar als propietaris privats, però tampoc ha de perjudicar al territori i la seva gent a costa d’oferir, com ho fa ara, uns beneficis obscens als privats.
Aquest espai metropolità del litoral de les tres xemeneies no és adequat i no es mereix rebre una agressió com la que proposa el Departament de Territori. No és l’espai indicat per crear cap barri i, molt menys, un altament densificat (20.000 habitants/km2) com el que proposen. Un barri segregat de la trama urbana, encaixat entre el riu Besòs, el mar, la línia R1 de ferrocarril i el port de Badalona.
La situació del mercat de l’habitatge no pot ser una excusa per propiciar aquest “pelotazo”
El problema de l’habitatge no es soluciona construint més habitatges en zones ja altament densificades. Com és possible que es justifiquin els 1.844 habitatges del PDU amb una suposada demanda d’habitatge a la zona (Sant Adrià, Santa Coloma i Badalona) quan hi ha més de 13.000 pisos buits? Que el 40% siguin de protecció oficial no és cap garantia de solució degut als preus als quals s’estan venent aquest habitatges (253.000€ en una promoció propera).
Cal canviar el model que proposa el Departament de Territori
Nosaltres vàrem apuntar vies per aconseguir-ho durant el procés participatiu: expropiació (total o parcial), negociació en base a les concessions hidroelèctriques, permutes, transferència d’edificabilitat… però van ser rebutjades pels representants de l’Administració sense ni tan sols estudiar-les ni avaluar-ne els costos.
Dilluns 27 de juliol de 2020 a Sant Adrià i dimarts 28 a Badalona es va sotmetre a la consideració dels Plens dels Ajuntaments el document previ a l’aprovació inicial del PDU3X (Pla Director Urbanístic).
Malauradament, els dos Ajuntaments han donat llum verda a la continuació de la tramitació d’aquest PDU3X i, per tant, aquest seguirà els tràmits previstos al Departament de Territori.
Els Ajuntaments han acceptat que l’espai aculli un nou barri amb una alta densitat, segregat de la trama urbana pel ferrocarril, el riu, el mar i el port de Badalona, amb 1.844 habitatges. Uns habitatges en zones “inundables” i “potencialment inundables” amb uns beneficis que els propietaris privats (Endesa i Banc de Santander a través de Metrovacesa) han calculat en 100 milions que aniran directament als seus balanços i accionistes.
Us oferim els resultats de les votacions:
Sant Adrià:
Grup(vots)
Posicionament
MES(1)
ABS
Movem(1)
ABS
SAeC(1)*
NO
C’s(4)
ABS
ERC(5)
SÍ
PSC(8)
SÍ
* No ha assistit una de les regidores
Badalona:
Grup(vots)
Posicionament
PP(11)
SÍ
PSC(6)
SÍ
Guanyem(4)
NO
ERC(3)
SÍ
En Comú Podem(2)
ABS
JxCAT(1)
SÍ
Hi ha hagut, però, diferències importants en els debats. A Sant Adrià hem pogut intervenir les entitats socials Plataforma 3X i Marea Verda (vegeu la nostra intervenció en aquesta notícia). En canvi a Badalona, no han permès intervenir a Francesc Alfambra en representació de les entitats, la qual cosa diu molt poc del tarannà democràtic de l’equip de govern.
A Sant Adrià s’han debatut unes consideracions proposades per la Plataforma 3X i s’han incorporat a l’expedient 6 de les 9 proposades. A Badalona no s’ha volgut ni debatre aquestes consideracions.
Tot seguit us mostrem les sis consideracions presentades per la Plataforma 3X que el Ple de Sant Adrià va aprovar d’incorporar a l’expedient:
* Reclamem una declaració favorable de la Generalitat que reconegui el projecte funcional de la zona de les 3 X al voltant de la creació d’un “Hub Internacional de Coneixement pel Desenvolupament Sostenible i la Pau” (en endavant “HUB”) com un projecte amb voluntat de ser un referent local i internacional.
* Creiem urgent un acord polític ampli, de base, que acceleri la negociació amb les Institucions que han de facilitar el projecte funcional “HUB” i la seva execució urgent.
* Demanem que es reconegui el valor del projecte “HUB”, més enllà del desenvolupament del sistema de coneixement, com aposta per articular retorns culturals, socials i econòmics als ciutadans a través de projectes i serveis necessaris com ara un Institut Politècnic del Besòs amb una potent oferta de Formació i Qualificació Professionals.
* Manifestar-nos favorablement a participar en el sistema de coneixement i col·locar les 3X dins l’ “Eix Litoral de Coneixement de la Barcelona Metropolitana”
* Reconèixer la importància que el projecte articuli, des de l’activitat de les 3X, els eixos prioritaris territorials de Pau, Transició Energètica, Canvi Climàtic, Salut Global i Alimentació relacionats amb els ecosistemes que tenim al Barcelonès Nord.
* Reclamar una valoració rigorosa del cost del trasllat de la part de la subestació de la que no s’encarrega REE (Red Eléctrica de España) i a qui li correspon pagar-lo.
Les tres consideracions de la Plataforma no aprovades pel Ple i que, per tant, no han estat incorporades a l’expedient són les següents:
* Reclamar una taxació independent del valor real del sòl industrial, sense tenir en compte l’efecte d’una possible requalificació.
* Demanar que es refaci tot l’estudi econòmic i financer per tal que reflecteixi dades versemblants.
* Finalment, un cop consensuada i compromesa la proposta de nous usos, en el moment de refer el planejament del PDU i el seu estudi econòmic i financer, demanem que es reservi tota la nova edificabilitat, si és el cas, a equipaments, serveis i activitat econòmica, sense incloure cap sostre residencial.
També us oferim el vídeo del Ple municipal de Badalona. El punt sobre el PDU el trobareu del minut 1:45 al 2:35
3xemeneies.wordpress.com 