El passat divendres 7 d’agost de 2020 la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’Àmbit Metropolità de Barcelona aprovà inicialment el Pla Director Urbanístic (PDU) de l’àmbit de les Tres Xemeneies de Sant Adrià de Besòs.
Es tracta d’un sector de 32 hectàrees situades al front litoral, del qual aproximadament un 72,5 per cent és propietat d’Endesa i Banc de Santander. Aquests propietaris han encarregat la gestió a Metrovacesa mitjançant la fórmula de constituir una societat denominada «Front Marítim del Besòs S.L.» a la que Endesa i Banc de Santander aporten els seus terrenys amb una valoració de 150 milions d’euros, segons es desprèn dels balanços auditats de Metrovacesa, que són públics.
La valoració de les expectatives que s’han fet els privats a partir dels plans anunciats pel Departament de Territori, contrasta amb la valoració que es desprèn de l’estudi econòmic que acompanya el PDU segons el qual, el valor dels terrenys dels privats, atesa la previsió d’ingressos i despeses, seria de tan sols 52 milions d’euros (98 milions de diferència !)
Hi ha 98 milions de diferència en les valoracions que fan el Departament de Territori i els privats
Que ha passat? Doncs passa simplement que la metodologia «oficial» no està bé. En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes, ja que tot indica que no tenen una bona base d’informació sectorial de referència.
En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes
Quan s’aprova un pla urbanístic, sovint es desenvolupa mitjançant el que s’anomena «junta de compensació», que és una mena de comunitat de propietaris. La normativa és molt poc exigent amb la fiscalització econòmica de les juntes de compensació. Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament. Del desenvolupament dels diferents plans arreu del país n’hauria de sortir una base estadística que, complementada amb la informació sectorial del Registre Mercantil i altres fonts, permetés millorar els futurs planejaments.
Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament
Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu. El planejament urbanístic, per llei, ha de conciliar l’interès privat amb l’interès públic. Quan el PDU va a la baixa, considerant que els privats guanyen menys del que es desprèn dels balanços dels propis privats, no queda cap marge per a la defensa de l’interès general.
Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu
De fórmules per a defensar l’interès general n’hi ha moltes. Per exemple es diu que Joan Anton Solans, qui va ser durant molts anys Director General d’Urbanisme, permetia requalificacions de solars industrials que havien quedat integrats en els nuclis urbans a condició d’una reinversió de les plusvàlues. És igual si governen les dretes o les esquerres, cadascú tindrà la seva fórmula per a defensar l’interès general. Ara bé, la ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica. És simplement evitar qualsevol mena de compromís. Fugir-ne d’estudi.
La ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica
A banda de les qüestions urbanístiques generals, hi ha aspectes del PDU que afecten molt directament les arques públiques. Només per aquesta raó ja es justificaria que l’Administració posés molta atenció en què passa amb les previsions econòmiques i posteriorment en la seva fiscalització. En el cas del PDU de les 3 Xemeneies, un 20,3 per cent del terreny és de l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB). Aquests terrenys, segons el PDU, valdrien 14,5 milions. Imaginem ara que l’AMB hagués pogut aportar també els seus terrenys a la societat Front Marítim del Besòs S.L. Segur que ho hauria fet en termes equivalents als privats, és a dir per valor de 42 milions. Els 27,5 milions de diferència són un recurs que no es pot deixar perdre o que s’ha de fer valorar.
El problema de les valoracions no s’acaba amb les 3 Xemeneies. Ara, des del Departament de Territori, s’anuncia un nou planejament urbanístic per endreçar tot el sector de l’autopista de Mataró (C-31) al seu pas per Sant Adrià de Besòs i Badalona i tot fa pensar que ho volen finançar amb càrregues urbanístiques sobre la transformació dels polígons industrials i altres espais.
La mesura és molt discutible perquè representa una pressió sobre el preu de l’habitatge amb una incidència social i econòmica molt negativa. Per a una família, el cost de l’habitatge no hauria de superar el 30 per cent dels seus ingressos, pel bé de les famílies i de les empreses on treballen; i això, dissortadament, no és així.
Però, a part, ens alarma que a més es puguin equivocar en les previsions econòmiques perquè s’acabarà justificant una edificabilitat excessiva. Repetidament, el model econòmic basat en el totxo s’ha mostrat feble. Amb la crisi del COVID es torna a veure que estem en fals. A part de la sotragada econòmica que ha comportat el confinament, les densitats de població (local i forana) semblen inassumibles. I aquí també s’han d’apuntar deficiències metodològiques en quant a l’avaluació d’externalitats.
A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies, l’informe d’impacte econòmic i social no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits…
La normativa urbanística no exigeix aquesta avaluació, però sí la recent llei complementària als pressupostos de 2020 (article 97.21 de la Llei 5/2020) que introdueix un nou capítol X al Text refós de la Llei de finances públiques de Catalunya on, a l’article 113.1 indica que «Sens perjudici de l’informe d’impacte pressupostari preceptiu, els canvis en les intervencions públiques i les noves intervencions públiques que es prevegi que tinguin un impacte rellevant han d’anar acompanyades d’un informe d’impacte econòmic i social en què s’avaluïn els costos i els beneficis per a llurs destinataris i per a la realitat social i econòmica, mitjançant l’anàlisi de cost-benefici o altres sistemes d’avaluació, en els termes que estableixi el Govern». A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies aprovat el dia 7 d’agost, aquest informe d’impacte no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits.
Com s’acostuma a dir ara: no el comprem
Vols estar al corrent de les nostres informacions, accions i aspectes relatius a l’element patrimonial de les Tres Xemeneies i el seu entorn? Inscriu-tes als nostres canals:
3xemeneies.wordpress.com 