Miopia urbanística

El passat divendres 7 d’agost de 2020 la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’Àmbit Metropolità de Barcelona aprovà inicialment el Pla Director Urbanístic (PDU) de l’àmbit de les Tres Xemeneies de Sant Adrià de Besòs.

Font: Memòria del PDU 3X

Es tracta d’un sector de 32 hectàrees situades al front litoral, del qual aproximadament un 72,5 per cent és propietat d’Endesa i Banc de Santander. Aquests propietaris han encarregat la gestió a Metrovacesa mitjançant la fórmula de constituir una societat denominada «Front Marítim del Besòs S.L.» a la que Endesa i Banc de Santander aporten els seus terrenys amb una valoració de 150 milions d’euros, segons es desprèn dels balanços auditats de Metrovacesa, que són públics.

La valoració de les expectatives que s’han fet els privats a partir dels plans anunciats pel Departament de Territori, contrasta amb la valoració que es desprèn de l’estudi econòmic que acompanya el PDU segons el qual, el valor dels terrenys dels privats, atesa la previsió d’ingressos i despeses, seria de tan sols 52 milions d’euros (98 milions de diferència !)

Hi ha 98 milions de diferència en les valoracions que fan el Departament de Territori i els privats

Que ha passat? Doncs passa simplement que la metodologia «oficial» no està bé. En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes, ja que tot indica que no tenen una bona base d’informació sectorial de referència.

En el planejament urbanístic s’ha passat de fer una mena de compte de la vella a fer uns estudis econòmics més sofisticats però poc realistes

Quan s’aprova un pla urbanístic, sovint es desenvolupa mitjançant el que s’anomena «junta de compensació», que és una mena de comunitat de propietaris. La normativa és molt poc exigent amb la fiscalització econòmica de les juntes de compensació. Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament. Del desenvolupament dels diferents plans arreu del país n’hauria de sortir una base estadística que, complementada amb la informació sectorial del Registre Mercantil i altres fonts, permetés millorar els futurs planejaments.

Els comptes s’haurien d’auditar amb rigor i al final s’hauria de fer un balanç on es poguessin comparar els resultats de l’execució amb les previsions fetes en el moment del planejament

Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu. El planejament urbanístic, per llei, ha de conciliar l’interès privat amb l’interès públic. Quan el PDU va a la baixa, considerant que els privats guanyen menys del que es desprèn dels balanços dels propis privats, no queda cap marge per a la defensa de l’interès general.

Que les previsions dels privats en relació a unes edificabilitats perfectament definides pugui multiplicar per tres les previsions oficials és greu

Font: Informe econòmic del PDU3X

De fórmules per a defensar l’interès general n’hi ha moltes. Per exemple es diu que Joan Anton Solans, qui va ser durant molts anys Director General d’Urbanisme, permetia requalificacions de solars industrials que havien quedat integrats en els nuclis urbans a condició d’una reinversió de les plusvàlues. És igual si governen les dretes o les esquerres, cadascú tindrà la seva fórmula per a defensar l’interès general. Ara bé, la ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica. És simplement evitar qualsevol mena de compromís. Fugir-ne d’estudi.

La ‘miopia‘, com a manera de fer, no és ni política, és una pràctica antidemocràtica

A banda de les qüestions urbanístiques generals, hi ha aspectes del PDU que afecten molt directament les arques públiques. Només per aquesta raó ja es justificaria que l’Administració posés molta atenció en què passa amb les previsions econòmiques i posteriorment en la seva fiscalització. En el cas del PDU de les 3 Xemeneies, un 20,3 per cent del terreny és de l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB). Aquests terrenys, segons el PDU, valdrien 14,5 milions. Imaginem ara que l’AMB hagués pogut aportar també els seus terrenys a la societat Front Marítim del Besòs S.L. Segur que ho hauria fet en termes equivalents als privats, és a dir per valor de 42 milions. Els 27,5 milions de diferència són un recurs que no es pot deixar perdre o que s’ha de fer valorar.

El problema de les valoracions no s’acaba amb les 3 Xemeneies. Ara, des del Departament de Territori, s’anuncia un nou planejament urbanístic per endreçar tot el sector de l’autopista de Mataró (C-31) al seu pas per Sant Adrià de Besòs i Badalona i tot fa pensar que ho volen finançar amb càrregues urbanístiques sobre la transformació dels polígons industrials i altres espais.

La mesura és molt discutible perquè representa una pressió sobre el preu de l’habitatge amb una incidència social i econòmica molt negativa. Per a una família, el cost de l’habitatge no hauria de superar el 30 per cent dels seus ingressos, pel bé de les famílies i de les empreses on treballen; i això, dissortadament, no és així.

Però, a part, ens alarma que a més es puguin equivocar en les previsions econòmiques perquè s’acabarà justificant una edificabilitat excessiva. Repetidament, el model econòmic basat en el totxo s’ha mostrat feble. Amb la crisi del COVID es torna a veure que estem en fals. A part de la sotragada econòmica que ha comportat el confinament, les densitats de població (local i forana) semblen inassumibles. I aquí també s’han d’apuntar deficiències metodològiques en quant a l’avaluació d’externalitats.

A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies, l’informe d’impacte econòmic i social no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits…

La normativa urbanística no exigeix aquesta avaluació, però sí la recent llei complementària als pressupostos de 2020 (article 97.21 de la Llei 5/2020) que introdueix un nou capítol X al Text refós de la Llei de finances públiques de Catalunya on, a l’article 113.1 indica que «Sens perjudici de l’informe d’impacte pressupostari preceptiu, els canvis en les intervencions públiques i les noves intervencions públiques que es prevegi que tinguin un impacte rellevant han d’anar acompanyades d’un informe d’impacte econòmic i social en què s’avaluïn els costos i els beneficis per a llurs destinataris i per a la realitat social i econòmica, mitjançant l’anàlisi de cost-benefici o altres sistemes d’avaluació, en els termes que estableixi el Govern». A l’expedient del PDU de les 3 Xemeneies aprovat el dia 7 d’agost, aquest informe d’impacte no hi és. Ni ho han considerat necessari, ni s’han donat per al·ludits.

Com s’acostuma a dir ara: no el comprem

Resultats de les votacions sobre el PDU als Ajuntaments

Dilluns 27 de juliol de 2020 a Sant Adrià i dimarts 28 a Badalona es va sotmetre a la consideració dels Plens dels Ajuntaments el document previ a l’aprovació inicial del PDU3X (Pla Director Urbanístic).

Malauradament, els dos Ajuntaments han donat llum verda a la continuació de la tramitació d’aquest PDU3X i, per tant, aquest seguirà els tràmits previstos al Departament de Territori.

Els Ajuntaments han acceptat que l’espai aculli un nou barri amb una alta densitat, segregat de la trama urbana pel ferrocarril, el riu, el mar i el port de Badalona, amb 1.844 habitatges. Uns habitatges en zones “inundables” i “potencialment inundables” amb uns beneficis que els propietaris privats (Endesa i Banc de Santander a través de Metrovacesa) han calculat en 100 milions que aniran directament als seus balanços i accionistes.

Us oferim els resultats de les votacions:

Sant Adrià:

Grup(vots)Posicionament
MES(1)ABS
Movem(1)ABS
SAeC(1)*NO
C’s(4)ABS
ERC(5)
PSC(8)
* No ha assistit una de les regidores

Badalona:

Grup(vots)Posicionament
PP(11)
PSC(6)
Guanyem(4)NO
ERC(3)
En Comú Podem(2)ABS
JxCAT(1)

Hi ha hagut, però, diferències importants en els debats. A Sant Adrià hem pogut intervenir les entitats socials Plataforma 3X i Marea Verda (vegeu la nostra intervenció en aquesta notícia). En canvi a Badalona, no han permès intervenir a Francesc Alfambra en representació de les entitats, la qual cosa diu molt poc del tarannà democràtic de l’equip de govern.

A Sant Adrià s’han debatut unes consideracions proposades per la Plataforma 3X i s’han incorporat a l’expedient 6 de les 9 proposades. A Badalona no s’ha volgut ni debatre aquestes consideracions.

Tot seguit us mostrem les sis consideracions presentades per la Plataforma 3X que el Ple de Sant Adrià va aprovar d’incorporar a l’expedient:

* Reclamem una declaració favorable de la Generalitat que reconegui el projecte funcional de la zona de les 3 X al voltant de la creació d’un “Hub Internacional de Coneixement pel Desenvolupament Sostenible i la Pau” (en endavant “HUB”) com un projecte amb voluntat de ser un referent local i internacional.

* Creiem urgent un acord polític ampli, de base, que acceleri la negociació amb les Institucions que han de facilitar el projecte funcional “HUB” i la seva execució urgent.

* Demanem que es reconegui el valor del projecte “HUB”, més enllà del desenvolupament del sistema de coneixement, com aposta per articular retorns culturals, socials i econòmics als ciutadans a través de projectes i serveis necessaris com ara un Institut Politècnic del Besòs amb una potent oferta de Formació i Qualificació Professionals.

* Manifestar-nos favorablement a participar en el sistema de coneixement i col·locar les 3X dins l’ “Eix Litoral de Coneixement de la Barcelona Metropolitana” 

* Reconèixer la importància que el projecte articuli, des de l’activitat de les 3X, els eixos prioritaris territorials de Pau, Transició Energètica, Canvi Climàtic, Salut Global i Alimentació relacionats amb els ecosistemes que tenim al Barcelonès Nord.

* Reclamar una valoració rigorosa del cost del trasllat de la part de la subestació de la que no s’encarrega REE (Red Eléctrica de España) i a qui li correspon pagar-lo.

Les tres consideracions de la Plataforma no aprovades pel Ple i que, per tant, no han estat incorporades a l’expedient són les següents:

* Reclamar una taxació independent del valor real del sòl industrial, sense tenir en compte l’efecte d’una possible requalificació.

* Demanar que es refaci tot l’estudi econòmic i financer per tal que reflecteixi dades versemblants.

* Finalment, un cop consensuada i compromesa la proposta de nous usos, en el moment de refer el planejament del PDU i el seu estudi econòmic i financer, demanem que es reservi tota la nova edificabilitat, si és el cas, a equipaments, serveis i activitat econòmica, sense incloure cap sostre residencial.

També us oferim el vídeo del Ple municipal de Badalona. El punt sobre el PDU el trobareu del minut 1:45 al 2:35

El PDU a aprovació inicial

El mes de març, tot just abans del confinament per la Covid-19, el Departament de Territori de la Generalitat presentava els documents previs a l’aprovació inicial del Pla Director Urbanístic (PDU) de les 3 Xemeneies.

La Plataforma ha tingut accés als documents i aquesta és la nostra valoració:

Recentment, el Departament de Territori de la Generalitat ha presentat els documents del Pla Director Urbanístic (PDU) del les 3 Xemeneies per a ser aprovats inicialment. Aquest és el model que presenten per a les 32 hectàrees del litoral: un nou barri amb 1.702 habitatges, 82.600 m2 d’oficines, 23.600 m2 de comerços i un hotel de 4* amb 250 habitacions en edificis de 10, 13 i en algun cas 19 plantes que suposen un augment del 15% de la població de Sant Adrià. A més, per primer cop donen “directrius” d’intervenció urbanística sobre els polígons industrials de El Sot i Badalona Sud. Unes directrius que permeten transformar aquests espais en un nou 22@ a l’estil del Poblenou. Una proposta de gran calat que no ha estat sotmesa ni pensen sotmetre a cap procés de participació ciutadana.

El model de la Generalitat proposa també l’ampliació del parc existent en 9,5 hectàrees i el manteniment dels equipaments esportius actuals, però amb algunes diferències amb la versió anterior del PDU: incorpora un 28% més de sostre residencial, una reducció del 25% de l’activitat econòmica, una reducció del 19% del parc, una reducció del 6% d’equipaments i un increment del 52% de la valoració del sòl, majoritàriament privat. Tot plegat sense inversió pública, justificat en una suposada “viabilitat econòmica” i sense que en cap dels seus informes s’estudii l’afectació que tindrà sobre el teixit social i econòmic existents.

Tot això ubicat en una “Zona potencialment inundable” i part en una “Zona Inundable” segons l’Agència Catalana de l’Aigua. Una zona marítima i de desembocadura del Besòs molt fràgil des del punt de vista mediambiental i de gran interès social que està especialment exposada als efectes de la crisi climàtica que ja tenim a sobre. Una intervenció que suposarà, segons els propis informes, uns valors anuals de 12.000 tones de CO2 emesos, 1.900 tones de residus generats, 24.000 MWh de consum elèctric i 0,31 hm3 d’aigua consumida. Una zona, a més, situada a 1.000 m de la incineradora TERSA i a 400 m dels quatre grups de centrals elèctriques.

És aquest el model que interessa aplicar a aquest sector de la regió metropolitana? El model de densificació i mixticitat d’usos que proposa Territori potser és vàlid per a altres llocs de la regió metropolitana però, de debò que és el que cal aplicar aquí?

Cas d’aplicar-se, aquest model ens quedarà instaurat de per vida. No hi haurà marxa enrere.

Ens oposem radicalment a aquest model per inadequat i especulatiu i fa temps que proposem un altre model alternatiu basat en els conceptes “Natura, Esports i Cultura”.

Amb un gran parc metropolità, el manteniment i potenciació dels equipaments esportius i amb uns nous usos per a l’antiga tèrmica dedicats a la recerca, la innovació, la formació i la transferència de tecnologia en els àmbits de la lluita contra els efectes del canvi climàtic i la transició energètica. Uns usos amb sinergies evidents amb el campus Besòs de la UPC i els polígons industrials propers.

Un model alternatiu que suposa una protecció real i efectiva contra els efectes del canvi climàtic que, en lloc de pressionar, respecta i protegeix el delicat medi natural on s’ubica, que no segrega l’ús del litoral per a uns pocs privilegiats, que és un dinamitzador de l’activitat econòmica del seu entorn i que evita l’especulació i la gentrificació. En definitiva, un model pensat per a benefici de la majoria i no pas d’una minoria.

És evident que aquest nou model té un cost, possiblement de l’ordre dels 65 milions d’euros, que hauria d’assumir en bona part el sector públic (metropolità, nacional, estatal i/o europeu). Hem viscut històricament, i en certa manera encara vivim, la consideració de “pati del darrere” metropolità, assumint depuradores, incineradores i centrals elèctriques. Però quan des del Besòs es demanen inversions, sovint la resposta és que “no hi ha diners”. Alhora, cada dia observem perplexos com es destinen diners públics a projectes i propostes en altres zones més properes al Llobregat o al centre de Barcelona. Només dos exemples d’actuacions recents: la nova estació de metro de la Zona Franca amb una inversió pública de 40 milions d’euros o el projecte de transformació del solar de La Magòria al districte de Sants-Montjuïc que preveu una inversió pública de 60 milions d’euros. I una de més antiga però encara en construcció: el nus de Les Glòries, amb una inversió de l’ordre dels 150 milions d’euros.

No. El model proposat per la Generalitat no és l’únic possible ni viable. Hi ha model alternatiu. Però, malauradament no veiem voluntat política per enlloc, ni tan sols per considerar-lo o avaluar-lo.

Hi ha model alternatiu a la transformació del litoral

Recentment, el Departament de Territori de la Generalitat ha presentat els documents del Pla Director Urbanístic (PDU) del les 3 Xemeneies per a ser aprovats inicialment. Aquest és el model que presenten per a les 32 hectàrees del litoral: un nou barri amb 1.702 habitatges, 82.600 m2 d’oficines, 23.600 m2 de comerços i un hotel de 4* amb 250 habitacions en edificis de 10, 13 i en algun cas 19 plantes que suposen un augment del 15% de la població de Sant Adrià. A més, per primer cop donen “directrius” d’intervenció urbanística sobre els polígons industrials de El Sot i Badalona Sud. Unes directrius que permeten transformar aquests espais en un nou 22@ a l’estil del Poblenou. Una proposta de gran calat que no ha estat sotmesa ni pensen sotmetre a cap procés de participació ciutadana.

El model de la Generalitat proposa també l’ampliació del parc existent en 9,5 hectàrees i el manteniment dels equipaments esportius actuals, però amb algunes diferències amb la versió anterior: incorpora un 28% més de sostre residencial, una reducció del 25% de l’activitat econòmica, una reducció del 19% del parc, una reducció del 6% d’equipaments i un increment del 52% de la valoració del sòl, majoritàriament privat. Tot plegat sense inversió pública, justificat en una suposada “viabilitat econòmica” i sense que en cap dels seus informes s’estudii l’afectació que tindrà sobre el teixit social i econòmic existents.

Tot això ubicat en una “Zona potencialment inundable” i part en una “Zona Inundable” segons l’Agència Catalana de l’Aigua. Una zona marítima i de desembocadura del Besòs molt fràgil des del punt de vista mediambiental i de gran interès social que està especialment exposada als efectes de la crisi climàtica que ja tenim a sobre. Una intervenció que suposarà, segons els propis informes, uns valors anuals de 12.000 tones de CO2 emesos, 1.900 tones de residus generats, 24.000 MWh de consum elèctric i 0,31 hm3 d’aigua consumida. Una zona, a més, situada a 1.000 m de la incineradora TERSA i a 400 m dels quatre grups de centrals elèctriques.

És aquest el model que interessa aplicar a aquest sector de la regió metropolitana? El model de densificació i mixticitat d’usos que proposa Territori potser és vàlid per a altres llocs de la regió metropolitana però, de debò que és el que cal aplicar aquí? Cas d’aplicar-se, aquest model ens quedarà instaurat de per vida. No hi haurà marxa enrere.

Ens oposem radicalment a aquest model per inadequat i especulatiu i fa temps que proposem un altre model alternatiu basat en els conceptes “Natura, Esports i Cultura”. Amb un gran parc metropolità, el manteniment i potenciació dels equipaments esportius i amb uns nous usos per a l’antiga tèrmica dedicats a la recerca, la innovació, la formació i la transferència de tecnologia en els àmbits de la lluita contra els efectes del canvi climàtic i la transició energètica. Uns usos amb sinergies evidents amb el campus Besòs de la UPC i els polígons industrials propers.

Un model alternatiu que suposa una protecció real i efectiva contra els efectes del canvi climàtic que, en lloc de pressionar, respecta i protegeix el delicat medi natural on s’ubica, que no segrega l’ús del litoral per a uns pocs privilegiats, que és un dinamitzador de l’activitat econòmica del seu entorn i que evita l’especulació i la gentrificació. En definitiva, un model pensat per a benefici de la majoria i no pas d’una minoria.

És evident que aquest nou model té un cost, possiblement de l’ordre dels 65 milions d’euros, que hauria d’assumir en bona part el sector públic (metropolità, nacional, estatal i/o europeu). Hem viscut històricament, i en certa manera encara vivim, la consideració de “pati del darrere” metropolità, assumint depuradores, incineradores i centrals elèctriques. Però quan des del Besòs es demanen inversions, sovint la resposta és que “no hi ha diners”. Alhora, cada dia observem perplexos com es destinen diners públics a projectes i propostes en altres zones més properes al Llobregat o al centre de Barcelona. Només dos exemples d’actuacions recents: la nova estació de metro de la Zona Franca amb una inversió pública de 40 milions d’euros o el projecte de transformació del solar de La Magòria al districte de Sants-Montjuïc que preveu una inversió pública de 60 milions d’euros. I una de més antiga però encara en construcció: el nus de Les Glòries, amb una inversió de l’ordre dels 150 milions d’euros.

No. El model proposat per la Generalitat no és l’únic possible ni viable. Hi ha model alternatiu. Però, malauradament no veiem voluntat política per enlloc, ni tan sols per considerar-lo o avaluar-lo.

Un nou barri per a les tres xemeneies?

El Departament de Territori de la Generalitat ha presentat als regidors de Sant Adrià i Badalona uns nous documents del Pla Director Urbanístic (PDU) de les 3 Xemeneies per a la seva aprovació inicial.

Us convidem a l’acte que hem organitzat per explicar-vos el seu contingut i per escoltar-vos.

Dijous dia 19 de març de 2020 a les 19h al Casal de Cultura de Sant Adrià

Nou procés participatiu 2018

El proper 27 de setembre de 2018 i, impulsat pel Consorci del Besòs, s’inicia un nou procés participatiu sobre el Pla Director Urbanístic (PDU) del Front Litoral de Sant Adrià.

Aquesta primera sessió informativa tindrà lloc al Casal de Cultura de Sant Adrià a les 18:30h.

Tota la informació sobre aquest procés es troba a la pàgina frontlitoral.cat del Consorci del Besòs.

Tot i que la suspensió del procés de tramitació del PDU i l’obertura d’un autèntic procés participatiu era una de les nostres principals reivindicacions, el fet que durant la seva presentació s’informés que no seria vinculant pot tenir un efecte descoratjador de la necessària participació.

Creiem que cal anar cap a un urbanisme participatiu i superar el model de participació de la Llei d’Urbanisme. L’Administració ha de vetllar pels interessos generals per sobre dels particulars.

No ens agrada que el “punt de partida” sigui la proposta del “Document d’objectius i proposta” del PDU, amb el qual estem en total desacord. Tampoc ens agrada que el “marc de discussió” establert descarti, sense justificació suficient, l’opció de transformar el front litoral en un gran parc central metropolità amb equipaments.

Al “procés participatiu” del 2016 el tema de l’activitat econòmica apareix com el 7è dels 10 aspectes prioritaris amb un 6,6% de les aportacions però és el que més s’ha destacat i al que han donat més importància els redactors de la proposta inicial del PDU en contraposició a un altre aspecte prioritari “la implicació de les institucions públiques en el finançament” que apareix en 3r lloc amb un 14% de les aportacions.

DOCUMENTS DE LA PLATAFORMA RELACIONATS AMB EL PROCÉS PARTICIPATIU:

  1. Valoració de la sessió informativa (27 setembre 2018)
  2. Propostes seminari 1 (8 octubre 2018)
  3. Propostes seminari 2 (15 octubre 2018)
  4. Propostes seminari 3 (22 octubre 2018)
  5. Propostes seminari 4 (29 octubre 2018)
  6. Valoració del procés participatiu i propostes
  7. Valoració de la sessió de retorn (21 gener 2019)

Al·legacions al document d’avanç del PDU

Dilluns 12 de març de 2018 hem presentat al Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat les nostres aportacions i propostes als documents d’avanç del PDU (Pla Director Urbanístic) del sector de les 3 xemeneies.

Us destaquem algunes de les aportacions i propostes presentades:

  • Proposem la suspensió del procés actual de tramitació del PDU i l’obertura d’un autèntic procés de participació que defineixi el model de planejament.
  • La realització de determinades actuacions sobre infraestructures i serveis hauria de ser prioritària i no supeditada a l’execució de la nova ordenació
  • El PDU hauria d’incloure l’estudi d’una alternativa que destini el sector de nova ordenació a equipaments i zones verdes de caràcter metropolità.
  • Sol·licitem que, abans del PDU, es dugui a terme un Pla d’usos i viabilitat de l’equipament de les 3 xemeneies i la nau de turbines així com la creació d’una oficina receptora i avaluadora de projectes.
  • L’edificabilitat i les alçades edificatòries previstes són excessives